Weryfikacja kosztorysów

Weryfikacja kosztorysu to niezależne sprawdzenie istniejącego dokumentu pod kątem poprawności merytorycznej, rachunkowej i zgodności z dokumentacją projektową. Zlecasz ją, gdy chcesz mieć pewność, że kosztorys - sporządzony przez kogoś innego - nie zawiera błędów, które mogą Cię kosztować.

Nieprawidłowy kosztorys to realne pieniądze. Zawyżone ilości, błędne normy, nieaktualne ceny - każdy z tych błędów przekłada się na konkretną kwotę. Im większa inwestycja, tym większe ryzyko.

Co sprawdzamy podczas weryfikacji?

Poprawność obmiaru

Porównujemy ilości robót w kosztorysie z dokumentacją projektową (rysunki, specyfikacja techniczna, przedmiar). Sprawdzamy, czy powierzchnie, długości, objętości i sztuki zgadzają się z projektem. Błędy obmiaru to najczęstsza przyczyna zawyżonych kosztorysów - drobna pomyłka w powierzchni pomnożona przez cenę jednostkową daje znaczącą różnicę w kwocie końcowej.

Dobór norm KNR/KNNR

Weryfikujemy, czy do poszczególnych robót zastosowano właściwe katalogi i normy. Na przykład: czy roboty tynkarskie wyceniono z właściwego katalogu KNR 2-02, czy roboty remontowe z KNR 4-01, czy instalacje elektryczne z KNR 5-08 (a nie z KNR 2-18, który dotyczy sieci zewnętrznych wodociągowych). Błędnie dobrana norma oznacza zawyżoną lub zaniżoną pracochłonność i zużycie materiałów.

Najczęściej spotykane błędy w doborze norm:

• Zastosowanie norm do robót nowych zamiast remontowych (KNR 2-02 zamiast KNR 4-01 przy pracach remontowych)
• Pomylenie katalogów instalacyjnych (KNR 5-08 dla instalacji elektrycznych vs KNR 2-18 dla sieci zewnętrznych)
• Brak uwzględnienia warunków utrudnionych (narzut za prace na wysokości, w pomieszczeniach zamkniętych)
• Stosowanie norm archiwalnych zamiast aktualnych

Ceny jednostkowe

Sprawdzamy, czy stawki robocizny, ceny materiałów i koszty sprzętu odpowiadają aktualnym warunkom rynkowym. Porównujemy z bazami cen (Sekocenbud, Intercenbud, Orgbud) i z naszym doświadczeniem z realizowanych kosztorysów. Szczególną uwagę zwracamy na materiały, których ceny zmieniają się dynamicznie.

Poprawność obliczeń

Weryfikujemy stronę arytmetyczną kosztorysu: czy ilości przemnożone przez ceny dają prawidłowe wartości, czy narzuty (koszty pośrednie, zysk) naliczone są poprawnie, czy podsumowania są arytmetycznie zgodne. Kontrolujemy również, czy VAT naliczony jest według właściwej stawki.

Zgodność z wymaganiami

W przypadku kosztorysów przetargowych sprawdzamy zgodność z Specyfikacją Warunków Zamówienia (SWZ) - czy uwzględniono wszystkie wymagane pozycje, czy forma kosztorysu odpowiada wymaganiom zamawiającego, czy zastosowano wymaganą metodę kalkulacji (uproszczoną lub szczegółową).

Kiedy zlecić weryfikację?

Przed podpisaniem umowy z wykonawcą

Otrzymałeś kosztorys ofertowy od wykonawcy i chcesz sprawdzić, czy ceny są rynkowe, a zakres robót kompletny. Weryfikacja pozwala negocjować z pozycji wiedzy - wiesz, które pozycje są zawyżone i o ile.

Przed akceptacją kosztorysu powykonawczego

Wykonawca przedstawił kosztorys powykonawczy - rozliczenie faktycznie wykonanych prac. Weryfikacja sprawdza, czy ilości odpowiadają rzeczywistości, czy nie doliczono robót niewykonanych i czy ceny są zgodne z umową.

W sporze z wykonawcą

Kwestionujesz zakres lub jakość wykonanych robót. Niezależna weryfikacja kosztorysu to obiektywny dowód w negocjacjach lub postępowaniu sądowym. Raport z weryfikacji wskazuje konkretne rozbieżności z dokumentacją.

Przed złożeniem w banku

Bank wymaga kosztorysu do kredytu. Weryfikacja upewnia, że dokument spełnia wymagania banku i nie zawiera błędów, które mogą opóźnić procedurę kredytową.

Przed złożeniem u ubezpieczyciela

Kosztorys odszkodowawczy sporządzony przez likwidatora ubezpieczyciela często zaniża wartość szkody. Weryfikacja wskazuje brakujące pozycje i zaniżone ceny - daje argumenty w negocjacjach o wyższą kwotę odszkodowania.

Co otrzymujesz po weryfikacji?

Raport z weryfikacji

Dokument zawierający:

• Listę błędów i niezgodności - każdy błąd opisany z odniesieniem do pozycji kosztorysu, wskazaniem prawidłowej wartości i wyliczeniem różnicy
• Pozycje z zawyżonymi cenami - porównanie z cenami rynkowymi i bazami danych
• Pozycje z zaniżonymi cenami - istotne przy kosztorysach odszkodowawczych
• Brakujące pozycje - roboty pominięte w kosztorysie, a wynikające z dokumentacji
• Podsumowanie - ocena ogólna, szacunek łącznego wpływu błędów na wartość kosztorysu

Rekomendacje

Do raportu dołączamy rekomendacje: co poprawić, jak skorygować wartość, jakie argumenty użyć w negocjacjach z wykonawcą lub ubezpieczycielem.

Ile możesz zaoszczędzić?

Koszt weryfikacji to zazwyczaj ułamek procenta wartości inwestycji. Natomiast wykryte błędy mogą stanowić 5-15% wartości kosztorysu. Przy inwestycji za 500 000 zł to potencjalnie 25 000 - 75 000 zł zaoszczędzonych dzięki weryfikacji kosztującej kilkaset złotych.

Szczególnie duże oszczędności daje weryfikacja:

• Kosztorysów ofertowych przy dużych remontach i budowach
• Kosztorysów powykonawczych przy rozliczeniach z wykonawcami
• Kosztorysów odszkodowawczych zaniżonych przez ubezpieczyciela
• Kosztorysów budowy dachu i elewacji, gdzie materiały stanowią duży udział w kosztach