Przedmiary robót

Przedmiar robót to dokument, który określa zakres i ilości robót budowlanych do wykonania. Bez przedmiaru nie da się sporządzić rzetelnego kosztorysu, porównać ofert wykonawców ani kontrolować postępu prac. To fundament każdej wyceny - błąd w przedmiarze przekłada się wprost na błąd w kosztorysie.

Sporządzamy przedmiary robót na podstawie dokumentacji projektowej lub inwentaryzacji budowlanej. Pracujemy z inwestorami prywatnymi, wspólnotami mieszkaniowymi i zamawiającymi publicznymi.

Czym jest przedmiar robót?

Przedmiar to zestawienie ilości robót, w którym każda pozycja zawiera:

• Numer pozycji i przynależność do działu (np. roboty rozbiórkowe, murarskie, tynkarskie)
• Opis roboty - co dokładnie ma być wykonane, z odniesieniem do katalogu (KNR, KNNR)
• Jednostkę miary - m2, m3, mb, szt., kg
• Sposób obmiaru - formuła obliczeniowa z wymiarami (np. 3,50 m x 2,80 m = 9,80 m2)
• Obliczoną ilość - wynik obmiaru

Przedmiar nie zawiera cen. To czyste ilości robót, gotowe do wyceny w kosztorysie.

Przedmiar a kosztorys - kluczowa różnica

Przedmiar to zawsze pierwszy krok. Na jego podstawie sporządzamy kosztorys inwestorski, a wykonawcy przygotowują kosztorysy ofertowe. Bez przedmiaru porównywanie ofert jest jak porównywanie jabłek z gruszkami - każdy wykonawca wycenia co innego. Więcej o relacji między tymi dokumentami przeczytasz w naszym poradniku o kosztorysie inwestorskim.

Kosztorys ślepy a przedmiar

Pojęcie “kosztorys ślepy” oznacza przedmiar robót z wyzerowanymi kolumnami cen - gotowy formularz do wypełnienia przez wykonawcę. Stosuje się go w przetargach, aby wszyscy oferenci wyceniali identyczny zakres prac. W praktyce kosztorys ślepy i przedmiar różnią się tylko formatem - treść merytoryczna jest ta sama.

Kiedy potrzebujesz przedmiaru?

Przed remontem lub budową

Przedmiar pozwala precyzyjnie określić zakres prac. Zamiast mówić wykonawcy “chcę wyremontować łazienkę”, dajesz mu dokument z każdą pracą: demontaż starej glazury (12,5 m2), wyrównanie ścian (14,8 m2), ułożenie nowej glazury (12,5 m2), wymiana brodzika (1 szt.) itd. Wykonawca wycenia punkt po punkcie - i wiesz dokładnie, za co płacisz.

W postępowaniu przetargowym

W zamówieniach publicznych przedmiar robót jest obowiązkowym załącznikiem do SWZ (dawniej SIWZ). Na jego podstawie wykonawcy przygotowują kosztorysy ofertowe. Przedmiar musi być spójny z projektem i specyfikacją techniczną - niespójność generuje pytania i protesty.

Do porównania ofert

Jednolity przedmiar wymusza, by każdy wykonawca wycenił ten sam zakres prac. Możesz porównać oferty pozycja po pozycji i zidentyfikować, kto zawyża, a kto zaniża konkretne roboty.

Do kontroli wykonania

Na etapie realizacji przedmiar służy do rozliczania postępu prac. Wiesz, ile roboty zostało wykonane i ile pozostało - co jest szczególnie istotne przy umowach rozliczanych kosztorysowo.

Jak sporządzamy przedmiar?

Na podstawie dokumentacji projektowej

Gdy masz projekt budowlany i specyfikację techniczną - analizujemy rysunki, opisy i obliczenia, a następnie sporządzamy przedmiar z dokładnym odniesieniem do dokumentacji.

Na podstawie inwentaryzacji

Gdy nie masz aktualnej dokumentacji - wykonujemy inwentaryzację budowlaną na miejscu. Mierzymy pomieszczenia, dokumentujemy stan techniczny i na tej podstawie sporządzamy przedmiar.

Na podstawie opisu prac

W prostszych przypadkach wystarczy szczegółowy opis zakresu prac i zdjęcia. Na ich podstawie opracowujemy przedmiar, choć przy większych inwestycjach zawsze zalecamy inwentaryzację.

Struktura przedmiaru

Dobrze sporządzony przedmiar jest podzielony na działy odpowiadające rodzajom robót:

1. Roboty rozbiórkowe i demontażowe - demontaż okładzin, wyburzenia ścian, demontaż instalacji
2. Roboty murowe - ściany, nadproża, zamurowania
3. Roboty tynkarskie - tynki, gładzie, naprawy tynków
4. Roboty posadzkarskie - wylewki, okładziny podłogowe, cokoliki
5. Roboty malarskie - gruntowanie, szpachlowanie, malowanie
6. Roboty instalacyjne - wod-kan, c.o., elektryka, wentylacja
7. Stolarka - okna, drzwi, parapety
8. Roboty elewacyjne - docieplenie, tynk, obróbki blacharskie

Każdy dział zawiera pozycje z katalogów KNR/KNNR, opisane na tyle szczegółowo, aby wycena była jednoznaczna.

Przedmiar a kosztorys inwestorski - co zamówić?

Jeśli potrzebujesz tylko zestawienia ilości prac (np. do rozesłania wykonawcom do wyceny) - zamów sam przedmiar. Jeśli potrzebujesz też własnej wyceny (np. do porównania z ofertami lub do przetargu) - zamów kosztorys inwestorski, w którym przedmiar jest integralną częścią.

Sporządzamy oba dokumenty osobno i w pakiecie. Skontaktuj się z nami - prześlij dokumentację lub opis prac, a bezpłatnie wycenimy opracowanie.