Kosztorysy do kredytu hipotecznego

Planujesz budowę domu lub generalny remont na kredyt hipoteczny? Bank wymaga kosztorysu budowlanego, który potwierdzi realność inwestycji i będzie podstawą do ustalenia harmonogramu wypłat transz. Sporządzamy kosztorysy do kredytu w formatach akceptowanych przez wszystkie główne banki w Polsce - PKO BP, Pekao, ING, mBank, Santander, BNP Paribas i inne.

Kosztorys do banku to nie formalność. To dokument, od którego zależy przyznanie kredytu i wysokość poszczególnych transz. Źle sporządzony kosztorys oznacza problemy - odmowę kredytu, za niskie transze lub konieczność wielokrotnych poprawek. Robimy to dobrze za pierwszym razem.

Dlaczego bank wymaga kosztorysu?

Bank udziela kredytu na konkretną inwestycję. Kosztorys jest narzędziem, które pozwala bankowi:

• Ocenić realność inwestycji - czy planowany budżet jest wystarczający na wykonanie wszystkich prac
• Ustalić kwotę kredytu - ile pieniędzy faktycznie potrzebujesz
• Zaplanować transze - podzielić wypłatę na etapy powiązane z postępem prac
• Kontrolować postęp - przed wypłatą kolejnej transzy bank weryfikuje, czy prace z poprzedniego etapu zostały wykonane
• Zabezpieczyć się - niedokończona budowa ma niższą wartość niż gotowy dom

Bez kosztorysu bank nie ma podstawy do uruchomienia kredytu na budowę lub remont. Szczegóły procesu opisujemy w artykule Kosztorys budowy domu dla banku.

Co zawiera kosztorys do banku?

Kosztorys bankowy ma uproszczoną formę w porównaniu z pełnym kosztorysem inwestorskim, ale musi zawierać kluczowe elementy:

Dane inwestycji

• Imię i nazwisko inwestora (kredytobiorcy)
• Adres i opis nieruchomości
• Rodzaj inwestycji (budowa, remont, rozbudowa, adaptacja)
• Numer pozwolenia na budowę (jeśli wymagane)

Tabela kosztów z podziałem na etapy

Kosztorys jest podzielony na etapy odpowiadające transzom kredytu. Przykład dla budowy domu:

Podział na etapy ustalamy z uwzględnieniem wymagań konkretnego banku - liczba transz i progi procentowe różnią się między instytucjami.

Szczegółowy kosztorys

Każdy etap rozbity na pozycje z ilościami, cenami jednostkowymi i wartościami. Bank chce widzieć, z czego składa się kwota - nie tylko sumę per etap.

Harmonogram realizacji

Planowane terminy realizacji poszczególnych etapów. Bank sprawdza, czy harmonogram jest realistyczny i czy mieści się w okresie kredytowania.

Kosztorys budowy domu do kredytu

Najczęściej zamawiany typ kosztorysu bankowego. Obejmuje pełny zakres budowy - od fundamentów po zagospodarowanie terenu. Na podstawie projektu budowlanego sporządzamy szczegółowy kosztorys z podziałem na etapy wymagane przez bank.

Typowe pozycje w kosztorysie budowy domu:

• Stan zero - roboty ziemne, fundamenty, izolacja, zasypanie
• Stan surowy otwarty - ściany nośne, stropy, schody, konstrukcja dachu
• Stan surowy zamknięty - pokrycie dachu, stolarka okienna i drzwiowa, obróbki blacharskie
• Instalacje - wod-kan, c.o., elektryka, wentylacja, przyłącza
• Wykończenie wewnętrzne - tynki, wylewki, posadzki, okładziny, malowanie, biały montaż
• Wykończenie zewnętrzne - elewacja, opaska, podjazd, ogrodzenie

Więcej szczegółów o kosztach w artykule Kosztorys budowy domu. Jeśli potrzebujesz ogólnej informacji o wszystkich typach wycen, odwiedź stronę Kosztorysy budowlane.

Kosztorys remontu mieszkania do kredytu

Coraz więcej banków finansuje remonty mieszkań w ramach kredytu hipotecznego. Kosztorys remontu do banku zawiera:

• Opis stanu istniejącego - co jest do zrobienia
• Zakres prac - pozycja po pozycji, z ilościami i cenami
• Podział na etapy - zgodny z wymaganiami banku (zwykle 2-3 transze)
• Dokumentacja fotograficzna - zdjęcia stanu przed remontem

Jeśli nie masz dokumentacji mieszkania - wykonamy inwentaryzację i sporządzimy kosztorys na jej podstawie. Przykładowy zakres prac opisujemy w artykule Kosztorys remontu mieszkania.

Wymagania poszczególnych banków

Każdy bank ma własne wymagania dotyczące formatu i szczegółowości kosztorysu:

• PKO BP - własny formularz, podział na etapy (min. 4), ceny brutto
• Pekao - tabelaryczny, z harmonogramem, podpis inwestora
• ING - własny formularz lub dowolny z wymaganymi elementami
• mBank - uproszczony formularz, podział na 3-6 transz
• Santander - szczegółowy kosztorys z cenami jednostkowymi

Znamy wymagania wszystkich głównych banków i sporządzamy kosztorysy od razu w prawidłowym formacie. Nie tracisz czasu na poprawki i uzupełnienia.

Ile ważny jest kosztorys do banku?

Standardowy okres ważności kosztorysu bankowego to 6 miesięcy od daty sporządzenia. Niektóre banki akceptują kosztorysy ważne do 12 miesięcy. Po upływie terminu ważności kosztorys wymaga aktualizacji - szczególnie w okresach dynamicznych zmian cen materiałów budowlanych.

Aktualizacja kosztorysu (przeliczenie cen bez zmiany zakresu) wiąże się z takim samym nakładem pracy jak sporządzenie nowego - dlatego koszt aktualizacji jest taki sam jak przy nowym opracowaniu. Jeśli od sporządzenia kosztorysu minęło ponad 6 miesięcy - skontaktuj się z nami.

Najczęstsze błędy w kosztorysach do banku

Z naszego doświadczenia wynika, że odrzucone kosztorysy najczęściej zawierają:

• Niekompletny zakres - brakuje wykończenia, instalacji lub zagospodarowania terenu. Bank widzi, że budżet nie wystarczy na dokończenie
• Zaniżone ceny - inwestor celowo zaniża, żeby “zmieścić się” w kwocie kredytu. Bank to wyłapuje, bo ma własne bazy kosztowe
• Brak podziału na etapy - lub podział niezgodny z wymaganiami banku
• Nieaktualny kosztorys - ceny sprzed roku, nieadekwatne do rynku
• Brak spójności z projektem - kosztorys opisuje inne prace niż projekt budowlany

Nasze kosztorysy przechodzą weryfikację bankową bez uwag. Jeśli bank zgłosi zastrzeżenia - korygujemy bezpłatnie.

Transze kredytu - jak to działa?

Bank nie wypłaca całej kwoty jednorazowo. Kredyt na budowę wypłacany jest w transzach:

1. I transza - po spełnieniu warunków umowy (np. zakup działki, pozwolenie na budowę)
2. Kolejne transze - po potwierdzeniu wykonania prac z poprzedniego etapu
3. Ostatnia transza - po zakończeniu budowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie

Kosztorys musi być tak skonstruowany, aby kwota każdej transzy pokrywała koszty danego etapu. Złe rozłożenie transz oznacza, że zabraknie pieniędzy w trakcie budowy - a bank nie wypłaci następnej transzy, dopóki nie skończysz poprzedniego etapu. Kosztorys powykonawczy stanowi potwierdzenie wykonania prac i podstawę do wypłaty kolejnej transzy.

Ile kosztuje kosztorys do banku?

Ceny uzależnione od wymagań banku.

Korekta kosztorysu (uzupełnienie zakresu, aktualizacja cen materiałów lub robocizny, inne zmiany po oddaniu) – od 100 zł netto.

Dokładną wycenę przygotowujemy bezpłatnie w ciągu 24 godzin. Prześlij dokumentację - projekt budowlany lub opis planowanego remontu, a wrócimy z propozycją.