Przedmiar a obmiar robót - czym się różnią

Czym jest przedmiar robót?

Przedmiar robót to opracowanie zawierające zestawienie przewidywanych do wykonania robót budowlanych wraz z ich ilościami, sporządzone przed rozpoczęciem prac na podstawie dokumentacji projektowej. Ilości w przedmiarze nie pochodzą z pomiarów na budowie - są obliczane z rysunków, przekrojów i opisów technicznych projektu. Przedmiar mówi więc: “tyle robót trzeba będzie wykonać, jeśli budowa przebiegnie zgodnie z projektem”.

Każda pozycja przedmiaru zawiera opis roboty, podstawę wyceny (najczęściej odwołanie do katalogów nakładów rzeczowych typu KNR lub KNNR), jednostkę obmiarową oraz obliczoną ilość. Tak przygotowany przedmiar jest szkieletem kosztorysu - wystarczy podstawić ceny jednostkowe, aby otrzymać wartość robót.

Przedmiarowanie robót to pierwszy i najważniejszy etap kosztorysowania. Błąd w przedmiarze (pominięta robota, źle obliczona ilość) przenosi się na każdy kolejny dokument: kosztorys inwestorski, oferty wykonawców i harmonogram finansowania. Szczegółową procedurę opisujemy w artykule jak zrobić przedmiar robót krok po kroku.

Czym jest obmiar robót?

Obmiar robót to zestawienie ilości robót faktycznie wykonanych, ustalane na podstawie pomiarów przeprowadzonych na budowie - w trakcie realizacji lub po zakończeniu prac. W odróżnieniu od przedmiaru, obmiar nie opiera się na projekcie, lecz na stanie rzeczywistym: mierzy się to, co naprawdę zostało zrobione, taśmą, dalmierzem laserowym lub na podstawie protokołów odbiorowych.

Obmiar dokumentuje się w książce obmiarów - z datą pomiaru, lokalizacją, wymiarami i wyliczeniem ilości. Wyniki obmiaru potwierdza inspektor nadzoru inwestorskiego lub obie strony umowy. Tak udokumentowany obmiar jest podstawą rozliczenia: wykonawca otrzymuje wynagrodzenie za ilości wynikające z obmiaru, a nie za ilości planowane w przedmiarze.

Obmiar jest szczególnie istotny przy umowach z rozliczeniem kosztorysowym (obmiarowym), przy robotach dodatkowych i zamiennych oraz w sporach o zakres wykonanych prac.

Przedmiar a obmiar - najważniejsze różnice

Najkrócej: przedmiar powstaje przed robotami i mówi, ile robót będzie, a obmiar powstaje w trakcie lub po robotach i mówi, ile robót faktycznie wykonano. Pozostałe różnice zestawia tabela:

Różnice między ilościami z przedmiaru a ilościami z obmiaru są na budowie normalne - wynikają ze zmian projektowych, warunków gruntowych, ukrytych wad odkrytych po demontażu czy robót zamiennych. Odchylenie rzędu kilku-kilkunastu procent jest typowe; większe rozbieżności wymagają udokumentowania przyczyn.

Kto sporządza przedmiar, a kto obmiar?

Przedmiar sporządza kosztorysant lub projektant na zlecenie inwestora - na etapie przygotowania inwestycji, przetargu lub wyboru wykonawcy. Obmiar prowadzi wykonawca w trakcie realizacji robót, a jego wyniki weryfikuje i potwierdza inspektor nadzoru inwestorskiego lub sam inwestor. To rozdzielenie ról nie jest przypadkowe: przedmiar służy interesom zamawiającego (rzetelne zaplanowanie zakresu i budżetu), a obmiar jest podstawą roszczenia wykonawcy o wynagrodzenie - dlatego wymaga kontroli drugiej strony.

W praktyce zdarzają się odstępstwa. Przy małych remontach przedmiar często sporządza sam wykonawca w ramach oferty - inwestor powinien wtedy rozważyć niezależną weryfikację, bo wykonawca ma naturalną motywację do zawyżania ilości. Z kolei w sporach o rozliczenie obmiar może przeprowadzić niezależny kosztorysant, którego pomiary mają większą wiarygodność dowodową niż obmiar strony sporu. Profesjonalne przedmiary robót wykonuje się na podstawie dokumentacji projektowej lub inwentaryzacji obiektu.

Jaka jest rola przedmiaru w kosztorysie inwestorskim?

Przedmiar jest fundamentem kosztorysu inwestorskiego - bez przedmiaru kosztorys inwestorski nie może powstać. Kosztorys inwestorski to nic innego jak przedmiar z podstawionymi cenami: każda pozycja przedmiaru otrzymuje cenę jednostkową (z baz cenowych lub kalkulacji szczegółowej), a suma wartości pozycji, powiększona o narzuty, daje planowany koszt inwestycji. W kalkulacji szczegółowej stosuje się typowe parametry rynkowe: stawka robocizny 28-33 zł/rbh, koszty pośrednie (Kp) 60-75%, zysk (Z) 8-14%.

Jakość przedmiaru bezpośrednio decyduje o jakości kosztorysu. Jeśli przedmiar pomija roboty towarzyszące albo zaniża ilości, kosztorys inwestorski pokaże zaniżony budżet - a różnica wyjdzie dopiero na budowie, w najgorszym możliwym momencie. Więcej o strukturze tego dokumentu piszemy w artykule o kosztorysie inwestorskim.

Jaka jest rola obmiaru w kosztorysie powykonawczym?

Obmiar pełni w kosztorysie powykonawczym dokładnie tę samą rolę, jaką przedmiar pełni w kosztorysie inwestorskim - dostarcza ilości robót do wyceny. Różnica polega na tym, że są to ilości rzeczywiste, zmierzone na budowie. Kosztorys powykonawczy powstaje przez przemnożenie ilości z obmiaru przez ceny jednostkowe z umowy (lub z baz cenowych, jeśli umowa cen nie określa) i jest podstawą faktury końcowej, rozliczenia robót dodatkowych oraz dowodem w sporach z wykonawcą.

Dlatego rzetelność obmiaru ma wprost finansowe konsekwencje. Zawyżony obmiar oznacza zawyżoną fakturę, a obmiar nieudokumentowany (bez wpisów w książce obmiarów, bez potwierdzenia inspektora) jest łatwy do zakwestionowania. Strukturę i przykłady kosztorysu opartego na obmiarze znajdziesz w artykule o kosztorysie powykonawczym.

Jak przedmiarować roboty wg katalogów KNR?

Zasady przedmiarowania określają katalogi nakładów rzeczowych (KNR, KNNR) - każda tablica katalogowa definiuje jednostkę obmiarową roboty oraz reguły liczenia ilości, w tym zasady potrącania otworów i uwzględniania powierzchni dodatkowych. Przedmiarując, nie wolno wymyślać własnych jednostek ani zasad - pozycja powołująca się na konkretną tablicę KNR musi stosować jej jednostkę i jej reguły obmiarowe.

Najczęściej stosowane jednostki obmiarowe:

Typowe reguły katalogowe to na przykład: potrącanie otworów powyżej określonej wielkości przy tynkach i malowaniu, liczenie robót ziemnych w stanie rodzimym gruntu czy odrębne pozycje dla różnych grubości warstw. Nieznajomość tych reguł to najczęstsze źródło błędów w przedmiarach amatorskich - ta sama ściana może dać różne ilości w zależności od tego, czy otwory potrącono zgodnie z katalogiem.

Czym jest książka obmiarów?

Książka obmiarów to dokument, w którym na bieżąco rejestruje się wyniki pomiarów wykonanych robót. Każdy wpis powinien zawierać: datę pomiaru, opis i lokalizację roboty (np. “tynk cementowo-wapienny, pokój 1, ściana północna”), wymiary i wyliczenie ilości oraz podpisy osób dokonujących i potwierdzających pomiar. Prowadzona rzetelnie książka obmiarów jest najmocniejszym dowodem zakresu wykonanych robót - znacznie mocniejszym niż obmiar rekonstruowany po fakcie.

W praktyce książkę obmiarów prowadzi wykonawca, a wpisy potwierdza inspektor nadzoru lub inwestor. Przy robotach zanikających i ulegających zakryciu (fundamenty, izolacje, instalacje w ścianach) obmiar trzeba wykonać przed zakryciem - później pomiar jest niemożliwy bez odkrywek. Warto uzupełniać wpisy dokumentacją fotograficzną z datownikiem.

Potrzebujesz przedmiaru lub kosztorysu?

Sporządzamy przedmiary robót z dokumentacji projektowej, kosztorysy inwestorskie i powykonawcze oparte na rzetelnym obmiarze. Prześlij dokumentację - skontaktuj się z nami i otrzymaj bezpłatną wycenę w 24h. Standardowy termin realizacji to 3-7 dni roboczych, w trybie ekspresowym od 24h.

Wątpliwości, jaki kosztorys wybrać? Rozwieje je krótki quiz porównujący typy kosztorysów.