Kosztorys zamienny - kiedy jest wymagany i jak go zrobić

Czym jest kosztorys zamienny?

Kosztorys zamienny to kosztorys sporządzany w trakcie realizacji robót budowlanych, gdy następuje zmiana technologii, materiałów lub rozwiązań projektowych względem pierwotnie uzgodnionych. Wycenia on pozycje objęte zmianą w nowym wariancie wykonania i stanowi podstawę do ustalenia skorygowanego wynagrodzenia wykonawcy. Obok kosztorysu inwestorskiego, ofertowego i powykonawczego jest jednym z podstawowych rodzajów kosztorysów wyróżnianych w metodyce kosztorysowania robót budowlanych.

Istotne zastrzeżenie: kosztorys zamienny nie obejmuje robót dodatkowych, czyli prac w ogóle nieprzewidzianych w umowie. Dotyczy wyłącznie robót zamiennych - ten sam element obiektu zostaje wykonany, ale inaczej niż zakładano. Roboty dodatkowe rozlicza się odrębnie, najczęściej kosztorysem powykonawczym.

Kiedy kosztorys zamienny jest wymagany?

Kosztorys zamienny jest wymagany wtedy, gdy umowa przewiduje wynagrodzenie kosztorysowe, a w trakcie robót dochodzi do zmiany sposobu ich wykonania. Przy rozliczeniu kosztorysowym wynagrodzenie wynika wprost z zestawienia ilości robót i cen jednostkowych - każda zmiana technologii lub materiału zmienia tę kalkulację, więc musi zostać udokumentowana nową wyceną. Bez kosztorysu zamiennego strony nie mają formalnej podstawy do skorygowania wynagrodzenia.

Rodzaj umowy przesądza o roli kosztorysu zamiennego:

Przy ryczałcie wykonawca co do zasady nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, nawet jeśli w czasie zawarcia umowy nie dało się przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac - taka jest konstrukcja ryczałtu w Kodeksie cywilnym. Jeżeli jednak to inwestor zamawia zmianę (inny standard wykończenia, inna technologia), zakres umowy się zmienia i strony potrzebują podstawy do ustalenia nowej ceny. Tą podstawą w praktyce jest właśnie kosztorys zamienny załączony do aneksu.

Jak przygotować kosztorys zamienny?

Kosztorys zamienny przygotowuje się według jednej nadrzędnej zasady: te same podstawy cenowe i te same narzuty co w kosztorysie pierwotnym. Zmianie ulega wyłącznie to, co faktycznie się zmieniło - technologia, materiał, nakłady robocizny. Stawka roboczogodziny, wskaźnik kosztów pośrednich i zysku muszą pozostać identyczne jak w wycenie pierwotnej, inaczej porównanie obu kosztorysów traci sens.

Procedura krok po kroku:

1. Zidentyfikuj pozycje objęte zmianą. Z kosztorysu pierwotnego (ofertowego) wybierz pozycje, których dotyczy zmiana technologii lub materiału. Pozostałych pozycji nie ruszaj.
2. Dobierz podstawy wyceny dla nowego wariantu. Nakłady rzeczowe przyjmij z odpowiednich katalogów (KNR, KNNR) dla nowej technologii. Jeśli katalogi nie obejmują danej roboty - kalkulacja indywidualna z uzasadnieniem.
3. Zastosuj parametry z kosztorysu pierwotnego. W praktyce kosztorysowej stawki robocizny mieszczą się zwykle w przedziale 28-33 zł/rbh, koszty pośrednie 60-75% od R+S, zysk 8-14% - ale w kosztorysie zamiennym decydują konkretne wartości z wyceny pierwotnej, nie średnie rynkowe.
4. Wycen pozycje zamienne. Ilości przyjmij z przedmiaru dla nowego rozwiązania (mogą się różnić od pierwotnych, np. inna grubość warstw).
5. Sporządź zestawienie różnicowe. Porównanie wartości pierwotnej i zamiennej to kosztorys różnicowy - w praktyce stały załącznik do kosztorysu zamiennego, bo to on pokazuje kwotę korekty wynagrodzenia.

Ceny materiałów dla nowego wariantu przyjmuje się z tego samego źródła i poziomu cen co w kosztorysie pierwotnym (np. ta sama baza cenowa, ten sam kwartał). Jeśli od zawarcia umowy minęło dużo czasu, strony powinny uzgodnić poziom cen w protokole - to częsty punkt sporny.

Procedura akceptacji kosztorysu zamiennego przez inwestora

Kosztorys zamienny nabiera mocy dopiero po zaakceptowaniu przez inwestora - sama zmiana technologii na budowie, bez formalnego uzgodnienia, nie daje wykonawcy prawa do zmiany wynagrodzenia. Prawidłowa ścieżka wygląda następująco:

1. Zgłoszenie potrzeby zmiany - przez inwestora (zmiana decyzji) lub wykonawcę (warunki na budowie, niedostępność materiału), z uzasadnieniem.
2. Protokół konieczności robót zamiennych - podpisany przez inwestora, wykonawcę i inspektora nadzoru (jeśli jest ustanowiony); przy budowach objętych dziennikiem budowy również wpis do dziennika.
3. Sporządzenie kosztorysu zamiennego wraz z zestawieniem różnicowym.
4. Weryfikacja przez inwestora - samodzielna lub zlecona niezależnemu kosztorysantowi; sprawdza się zgodność narzutów z kosztorysem pierwotnym, normy nakładów i ceny materiałów.
5. Aneks do umowy - zmiana zakresu robót i wynagrodzenia, z kosztorysem zamiennym jako załącznikiem.
6. Realizacja i rozliczenie - roboty zamienne wykonuje się dopiero po podpisaniu aneksu; ich faktyczne wykonanie dokumentuje później kosztorys powykonawczy.

Kolejność ma znaczenie. Najwięcej sporów budowlanych bierze się z sytuacji, w której roboty zamienne wykonano “na gębę”, a wycenę strony próbują uzgodnić po fakcie - wtedy pozycje negocjacyjne są już nierówne.

Na etapie weryfikacji inwestor powinien zwrócić uwagę na trzy rzeczy: czy narzuty w kosztorysie zamiennym są identyczne jak w pierwotnym, czy normy nakładów pochodzą z właściwych katalogów dla nowej technologii oraz czy wykonawca odjął wartość pozycji, które w nowym wariancie w ogóle nie wystąpią. Pominięcie pozycji ujemnych to najczęstszy sposób zawyżania rozliczenia robót zamiennych.

Potrzebujesz kosztorysu?

Sporządzamy kosztorysy budowlane na każdym etapie inwestycji - w tym kosztorysy zamienne i różnicowe do aneksów oraz weryfikacje wycen przedstawionych przez wykonawców. Jeśli na Twojej budowie szykuje się zmiana technologii lub materiałów - skontaktuj się z nami. Bezpłatna wycena w 24h, realizacja w 3-7 dni roboczych, ekspres od 24h.

Wątpliwości, jaki kosztorys wybrać? Rozwieje je krótki quiz porównujący typy kosztorysów.